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涉及建设用地的法律问题

时间：2023年06月10日

来源：小江咪

编辑：本站小编

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下面就是小编给大家带来的涉及建设用地的法律问题，本文共10篇，希望大家喜欢阅读!本文原稿由网友“小江咪”提供。

篇1：涉及建设用地的法律问题

关于涉及建设用地的有关法律问题

刘建民

建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。

一、建设用地的依据――规划和“三证”

1、规划

省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。

一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。

应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。

2、“三证”

建设用地规划许可证在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

建设用地批准证明（批准文件）建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。

建设工程规划许可证在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。

二、建设用地的前提――土地的征用和申请取得

1、征为国有土地

土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。

2、征用土地的公示

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

3、征用土地的补偿

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。

4、建设用地的取得方式

建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。

三、建设用地的难点――拆迁

1、拆迁的程序要求

被拆迁房屋土地权属为国有只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。

拆迁人的资质提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。

2、拆迁的途径

一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。

二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。

在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

3、拆迁的补偿

拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。

4、拆迁纠纷的处理程序

一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。

二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。

四、建设用地中不容忽视的问题――诉讼

调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。

1、行政诉讼的管辖

行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。

2、行政诉讼的应诉与举证

人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的.对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。

行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。

3、行政诉讼的结果

人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：

一是判决维持。行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。

二是判决撤销或者部分撤销。行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。

三是判决限期履行。对行政机关不履行或者拒绝履行法定职责的，将作如此判决。

四是判变更行政处罚。主要是针对行政机关的行政处罚显失公正。

应当注意的是，行政机关的具体行政行为被判决撤销或者部分撤销，一则具体行政行为违法，有损行政机关的执法形象；二则增加了对行政相对人的管理难度；三则容易引起行政赔偿。因此，行政机关作出具体行政行为前一定要慎重从事，依法进行。

4.行政赔偿及其他

行政机关及其工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成人身、()财产损失的，受害人有权取得赔偿的权利，这就是“国家赔偿”。

赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿，逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，赔偿请求人可以自期间届满之日三个月内向人民法院提起诉讼。

人民法院审理行政赔偿案件将依照国家赔偿法规定的计算标准，判决行政机关以赔偿金的形式支付。其中的人身损害以日计算，财产损害以直接损失计算。以建设用地拆迁纠纷为例，如果拆迁行为违法，而这种行为使一座位于闹市区的四间两层楼房被拆除，那么，行政机关的赔偿金额将是这座楼房的实际价值10余万元甚至更多，与这座楼房的拆迁补偿费用不足3万元相比，实在是损失惨重。

鉴于建设用地纠纷增多，建议人民政府对城市改造、公路建设严格实行项目法人等四项制度，加大监管力度；增强配齐法制办公室力量，为政府的宏观决策提供全方位法律服务；提高政府各行政职能部门工作人员的依法行政水平，改善执法态度，以最大限度地减少纠纷的发生，避免不必要的讼累。

篇2：涉及建设用地的法律问题论文

关于涉及建设用地的有关法律问题论文

一、建设用地的依据――规划和“三证”

1、规划

一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的`规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。

2、“三证”

二、建设用地的前提――土地的征用和申请取得

1、征为国有土地

[1] [2] [3]

篇3：婚姻法中涉及的法律问题

婚姻法规定哪些财产属于夫妻共同财产

根据《婚姻法》第十七条，夫妻共同财产包括：

(一)工资、奖金

应当指出，这里面的工资包括指工资总额。根据国家财产局1990年第一号令《关于工资总额的组成规定》，工资总额包括：

1、计时工资;

2、计件工资;

3、奖金;

4、津贴和补贴;

5、加班加点工资;

6、特殊情况下支付的工资。

(二)生产、经营的收益

(三)知识产权的收益

知识产权的收益是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产生收益。如果只是有价值评定但是没有实际投入市场产生收益就不属于可分割的夫妻共同财产。

(四)继承或赠与所得的财产

这里不包括明确只属夫妻一方的赠与或遗赠。比如说，男方父亲临终前留下遗嘱，特别指明其过世后所留财产只给于男方一人所有，则该部分财产不是夫妻共同财产，女方不能享受权益。

(五)其他应当归共同所有的财产

在婚姻法解释(二)中明确了“其他应当归共同所有”财产的范围：

1、一方以个人财产投资取得的收益。

以个人财产投资取得的收益为共同财产。婚前财产，如果用于了投资，取得的收益是共同财产。

2、男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。

夫妻关系存续期间实际取得的住房补贴、公积金好理解，就是发到手上了或打到户头上了。

3、夫妻双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

婚姻法规定的所禁止的行为

一、禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。禁止借婚姻索取财物

坚持婚姻自由原则，就要反对包办婚姻和买卖婚姻，禁止借婚姻索取财物。

包办婚姻，是指第三人违反婚姻自主的原则，包办强迫他人婚姻的违法行为。买卖婚姻，是指第三人以索取大量财物为目的，强迫他人婚姻的违法行为。买卖婚姻往往表现为第三人向男方要嫁女的身价以及贩卖妇女与人为妻。借婚姻索取财物是指除买卖婚姻以外的其他以索取对方财物为结婚条件的违法行为。

买卖婚姻和借婚姻索取财物都是以索取一定数量的财物为结婚的条件，二者的区别是：买卖婚姻是把妇女的人身当作商品，索取嫁女的身价或者贩卖妇女，包办强迫他人的婚姻;借婚姻索取财物，则不存在包办强迫他人婚姻的问题。借婚姻索取财物有多种表现，譬如，双方婚事基本上是自愿的，但女方认为不要彩礼就降低了“身价”，于是就向男方要许多东西。又如，有的女方父母向男方索取一定财物，作为同意女儿出嫁的条件。借婚姻索取财物的行为往往给当事人的婚姻和婚后生活带来困难，也腐蚀了人们的思想，败坏了社会风气，故亦为婚姻法所禁止。至于父母、亲友或者男女双方出于自愿的帮助、赠与，则不能认为是买卖婚姻和借婚姻索取财物的行为，因为这种赠与不是婚姻成立的条件。

二、禁止重婚

实行一夫一妻制就必须反对重婚。刑法第二百五十八条规定：“有配偶而重婚的，或者明知他人有配偶而与之结婚的，处二年以下有期徒刑或者拘役。”所谓重婚，是指有配偶的人又与他人结婚的违法行为。有配偶的人，未办理离婚手续又与他人登记结婚，即是重婚;虽未登记结婚，但事实上与他人以夫妻名义而公开同居生活的，亦构成重婚。明知他人有配偶而与之登记结婚，或者虽未登记结婚，但事实上与他人以夫妻名义同居生活，也构成重婚。不以夫妻名义共同生活的姘居关系，不能认为是重婚。重婚是剥削阶级玩弄异性、压迫妇女的罪恶行径，故婚姻法明令禁止重婚。对于重婚的，不仅要解除其重婚关系，还应追究犯罪者的刑事责任。

三、禁止有配偶者与他人同居

除重婚外，其他有配偶者与他人同居的行为也在禁止之列。其他有配偶者与他人同居的行为指有配偶者与第三人未以夫妻名义共同生活，如姘居关系。

近几年在有些地方“包二奶”、养情人现象呈增多趋势，已严重破坏一夫一妻的婚姻制度，严重违背社会主义道德风尚，败坏社会风气，导致家庭破裂，甚至发生情杀、仇杀、自杀，严重影响社会安定，还影响计划生育。这次修改，增加规定禁止有配偶者与他人同居，上述现象构不成重婚的，可依照这个规定处理。同时增加规定有配偶者与他人同居导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。对于其他违反一夫一妻制的行为，由于情况比较复杂，还应当通过党纪、政纪、道德、教育等多种手段、多种渠道予以解决。这样修改，有利于加大对上述现象的遏制力度，更好地保护受害人的合法权益，切实维护一夫一妻的婚姻制度。

四、禁止家庭暴力、禁止虐待和遗弃

建立和维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系，就必须禁止家庭成员间的虐待和遗弃，禁止一切形式的家庭暴力。

家庭成员间的虐待，是指用打骂、冻饿、有病不给治疗等方法摧残、折磨家庭成员，使他们在肉体上、精神上遭受痛苦的行为。虐待家庭成员，破坏了家庭的和睦生活，违背了社会主义道德准则，亦为法律所不容。虐待家庭成员，情节恶劣的，即构成虐待罪，要受刑法所制裁。

除禁止家庭成员的虐待外，也要禁止其他形式的家庭暴力。是将家庭暴力含于虐待中禁止，还是禁止一切形式的家庭暴力，是修改婚姻法中争论的一个问题。考虑到虐待和家庭暴力虽有重合之处，但虐待不能包括有的家庭暴力行为，如夫妻之间吵架，丈夫一怒之下失手打死妻子,像这种行为，属于家庭暴力，但不属于虐待，在刑法上适用过失杀人罪，不适用虐待罪。因此，修改婚姻法时单独规定禁止家庭暴力。

家庭成员间的遗弃，是指对于年老、年幼、患病或其他没有独立生活能力的人，负有赡养、抚养或扶养义务的人不履行其义务的行为。家庭成员间的遗弃，主要包括子女不履行赡养义务而遗弃老人，父母不履行抚养义务而遗弃子女，丈夫不履行扶养义务而遗弃妻子或者妻子不履行扶养义务而遗弃丈夫等行为。遗弃家庭成员情节恶劣构成遗弃罪的，要依刑法第二百六十一条的规定，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。

婚姻法规定的“医学上认为不应当结婚的疾病”

一、医学上认为不应当结婚的疾病

1、指定传染病，是指《中华人民共和国传染病防治法》(1989年9月1日起施行)中规定的艾滋病、淋病、梅毒、麻风病等医学上认为影响结婚和生育的其他传染病。

2、严重遗传性疾病，是指由于遗传因素先天形成，患者全部或部分丧失自主生活能力，后代再现风险高，医学上认为不宜生育的遗传性疾病。经男女双方同意，采取长效避孕措施或者实行节扎手术后不生育的，可以结婚。但《婚姻法》规定禁止结婚的除外。

3、有关精神病，是指精神分裂症、躁狂抑郁型精神病以及其他重型精神病。

4、另外，根据最高人民法院1812月13日公布的《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》第一条“一方患有禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的”，如一方有严重的生殖器疾患，以致不能发生性行为亦应属于医学上认为不应当结婚的疾病。

概括起来，不应当结婚或者暂缓结婚的疾病主要包括：重症精神病，即精神分裂症和躁狂抑郁症。重症智力低下者，即痴呆症。处于发病期间的法定传染病，包括未经治愈的梅毒、淋病、爱滋病、甲型肝炎、开放性肺结核、麻风病等等。婚前患有以上医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的，婚姻无效。

二、医学上认为不应当结婚的疾病的认定依据

《中华人民共和**婴保健法》(1995年6月1日起施行)第八条规定，婚前医学检查包括对严重遗传性疾病、指定传染病及有关精神病的检查。可见，医学上认为不应当结婚的疾病主要包括以下三种疾病:一是指定传染病，是指《中华人民共和国传染病防治法》(1989年9月1日起施行)中规定的艾滋病、淋病、梅毒、麻风病等医学上认为影响结婚和生育的其他传染病。《母婴保健法》第九条规定：婚前医学检查，对患者指定传染病在传染期内或者有关精神病在发病期间内的，医师应当提出医学意见;准备结婚的男女双方应当暂缓结婚。二是严重遗传性疾病，是指由于遗传因素先天形成，患者全部或部分丧失自主生活能力，后代再现风险高，医学上认为不宜生育的遗传性疾病。如《母婴保健法》第十条规定：结婚前医学检查，对诊断患医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病的，医师应当向男女双方说明情况，提出医学意见;经男女双方同意，采取长效避孕措施或者实行节扎手术后不生育的，可以结婚。但《婚姻法》规定禁止结婚的除外。三是有关精神病，是指精神分裂症、躁狂抑郁型精神病以及其他重型精神病。

另外，根据最高人民法院1989年12月21日公布的《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》第一条“一方患有禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的”，如一方有严重的生殖器疾患，以致不能发生性行为亦应属于医学上认为不应当结婚的疾病。

我国婚姻法对禁止结婚的疾病没有作具体的列举性规定，而是以“医学上认为不应当结婚的疾病”进行了概括性的规定。具体哪些疾病属于医学上认为不应当结婚的疾病，最终要由医学鉴定。

篇4：房屋租赁合同涉及的法律问题

租赁房屋，是大多正在奋斗的青年都无法回避的现实问题。主要涉及到房屋租赁定金交付后想不租了的、房屋到期解除时出租方以物品损坏为由扣留押金的以及出租方以高价转租的等问题。

一、租赁合同的效力问题

1、出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同是否有效

有效。根据司法实践来看，如果当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院一般不予支持。

2、出租人就同一房屋与两个或多个承租人签订租赁合同的效力认定

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可根据租赁合同向出租人主张合同权利，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。

3、当事人就经济适用住房等政策性保障住房、未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定

租赁合同有效。对于经济适用住房等政策性保障住房来讲，法院在认定租赁合同有效的同时，需要在裁判文书中写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

4、涉及群租房屋或租赁合同未经登记时的合同效力如何认定

当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持；同时，在裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机构对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的租赁合同的效力如何认定

合同无效。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

二、租赁合同履行中房屋装饰装修损失的问题

在现实生活中，租赁房屋，大多都是出租人已经对房屋做好了装修，承租人拎包入住即可，但是少数承租人为了生活的优化，会对租赁房屋进行一定的装修装饰，此时在租赁合同解除或者被认定无效的情况下便会产生承租人装修费用损失的问题，那么在司法实践中是如何规定和处理的呢？

1、房屋租赁合同无效或解除，承租人在租赁标的物上的装修添附物或残值如何处理

根据《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同无效或解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。

2、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定

如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有；同时，出租人也不必给予承租人赔偿。

三、房屋租赁中转租的问题

转租在房屋租赁中太平常了，我们现在大多数人所租赁的房屋可能都不是从一手房东那里租来的，所谓一手房东就是对房屋享有所有权的人，即房屋产证上所登记的那个人。在转租的情况下，我们就不只是简单地被称为承租人，而是次承租人，所谓次承租人，通俗来讲就是我们不直接面对一手房东，而是承租人背后的承租人。在房屋转租的情况下，法律关系基本上都是围绕出租人、承租人和次承租人之间展开的，这里面最难保证和最有风险的莫过于次承租人的合法权益。主要的问题在于以下几个方面：

1、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定

房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

2、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效

在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

3、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人

在司法实践中一般认为承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。

4、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理

法院不予支持，因为合同具有相对性，次承租人的合同相对主体是承租人，所以次承租人不能简单依据房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除。此时次承租人有两种选择：A）依据合同相对性向承租人主张权利；B）依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。

5、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理

在司法实践中法院会支持的，具体的房屋使用费可以依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。

6、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利

不属于。承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，法院是不予支持的。

7、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权

出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日)，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。

四、房屋租赁合同的解除及民事责任问题

在房屋租赁中，无论是出租人还是承租人都在百思寻解的问题就是在什么情况下我可以径直解除租赁合同而又不承担违约责任。

1、出租人在租赁合同期限内单方面解除租赁合同的条件

根据《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形包括以下几点：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

2、承租人在租赁合同期限内单方面解除租赁合同的条件

根据《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（2）出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；（4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；（5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；（9）一房数租之有效合同不能实际履行的。

3、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理

承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。

4、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定

房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

篇5：建设用地申请书

xx市国土资源局xx分局：

我单位负责开发建设的x项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下：

一、建设单位基本情况

建设单位设立情况、性质(中央国家机关、事业单位、驻京部队或其他性质单位)、业务范围和本单位现有用地情况。

二、建设项目基本情况

该项目建设的相关背景、必要性(一级开发项目应写明一级开发授权及相关情况，基础设施项目应写明建设的必要性)。

依据xx市规划委员会(xx分局)《文件名称》(文号)划定的用地范围，x项目用地位于x乡x村，用地四至为东至x，南至x，西至x，北至x(道路建设项目:x起x，x至x)。该项目总用地面积x公顷，其中建设用地x公顷，代征道路x公顷，代征绿地x公顷，代征河道x公顷，代征水域x公顷。建设项目所在区域的功能定位，建设项目用地总规模、用地性质、建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容;

该项目投资总额为x万元，资金来源情况说明(自筹、融资、政府投资、有关部门拨付等);

目前，该项目已取得xx市规划委员会(xx分局)《文件名称》(文号)，xx市发展改革委员会《文件名称》(文号)。(已经取得的相关批准文件均应写明)

其他需要特殊说明的情况。(如：需重新申报预审的原因等)

三、建设项目用地情况

依据xx市规划委员会(xx分局)《文件名称》(文号)划定的用地范围，该项目总用地面积为x公顷，使用xx区国有土地x公顷，集体土地x公顷。其中，农用地x公顷(耕地x公顷)，建设用地x公顷，未利用地x公顷。

该项目占用耕地x公顷，拟采用缴纳耕地开垦费的方式进行耕地补充，并严格按照先补后占的要求进行耕地补充的工作，我单位将足额安排耕地补充资金，于正式申报征地手续前落实耕地补充工作。

该项目拟征收(或占用)x乡x村集体土地x公顷，现我单位已完成征地补偿费用的初步核算工作，各项资金已筹备完毕，待正式签订征地补偿安置协议后，依照协议足额支付征地补偿费用。

建设项目相关用地指标情况，包括建筑密度、容积率、行政办公及生活服务设施用地(或分摊土地面积)情况等。

特此报告。

xxx

20xx年xx月xx日

篇6：建设用地申请书

国土分局：

依据总体规划和控制性详细规划，按照为加快推进建设进程的总体部署，开发建设投资有限责任公司拟于20xx年底前完成等27条道路工程项目建设。本项目作为基础设施重点建设项目，建成后必将为空港城快速发展创造有利条件，并将极大地改善开发区的投资环境。为此，特申请该建设工程项目用地，以便该项目尽快启动建设。

建设地点：

项目名称：

建设内容及投资规模：

该项目建设内容为27条新建道路工程及其给水管网、中水管网、雨水管网、污水管网、燃气管网、热力管网、电信管网、电力电缆工程和道路照明工程，道路总长56439.80米，总计占地2604.04亩，总投资175279.04万元，包括纬一路1957米，占地176.13亩，投资8236.73万元；纬二路1838米，占地68.92亩，投资4841万元；纬三路4602米，占地276.12亩，投资18658.57万元；纬四路4472米，占地167.70亩，投资12726.49万元；纬五路4602米，占地276.12亩，投资19165.65万元；纬六路4472米，占地167.70亩，投资13272.39万元；纬七路4472米，占地268.32亩，投资17480.94万元；经一路1420米，占地85.20亩，投资5980.71万元；经二路1194米，占地28.66亩，投资20xx.47万元；经三路1194米，占地28.66亩，投资20xx.35万元；经四路1420米，占地53.25亩，投资3837.93万元；经五路1194米，占地28.66亩，投资20xx.35万元；经六路1420米，占地53.25亩，投资3870.35万元；经七路1194米，占地28.66亩，投资20xx.35万元；经八路2525米，占地128.25亩，投资7260.46万元；经九路1194米，占地28.66亩，投资20xx.35万元；经十路1420米，占地53.25亩，投资3872.51万元；经十一路1194米，占地28.66亩，投资20xx.35万元；经十二路3161米，占地189.66亩，投资13274.18万元；经十三路1400米，占地33.60亩，投资2361.16万元；经十四路1832米，占地68.70亩，投资5309.64万元；经十五路1420米，占地34.08亩，投资1908.54万元；经十六路1832米，占地109.92亩，投资5937.96万元；经十七路1154米，占地27.70亩，投资1564.48万元；经十八路1918米，占地71.92亩，投资5279.15万元；纬一路连接线630米，占地56.70亩，投资3024.40万元；刘东线（新民居内东侧道路）735米，占地44.11亩，投资3513.49万元；新民居内西侧道路574米，占地21.51亩，投资1670.07万元。

资金来源：投资及社会融资

计划开、竣工日期：计划于20xx年三月开工建设，20xx年底全面竣工。

发建设投资有限责任公司

篇7：建设用地申请书

××县国土资源局：

××××项目属×××××项目，该项目建成对××××具有重意义，该项目位于县（区、特区）××乡（镇、办事处）××村，拟占用农用地××公顷（其中：耕地××公顷）、建设用地××公顷、未利用地××公顷），共计××公顷。现该项目的前期相关工作已完成，特向贵局提出申请，并提供如下相关资料。

1、用地申请；

2、项目建议书、可行性研究报告、初步设计批复或核准文件；

3、建设单位有关资质证明；

4、建设项目用地预审意见；

5、有资质的单位提供的地质灾害危险性评估报告和压覆矿产资源评估报告及其备案材料和评审意见；6、建设工程总平面布置图；7、环保、林业等有关部门的审批文件（涉及林地的）；

8、有资质的单位出具的拟征(占)用土地的勘测定界技术报告书和勘测定界图；

9、补充耕地方案或说明材料，涉及25度以上坡耕地的，提供证明及确认材料；

10、经批准的土地复垦方案及相关材料；

11、经批准的社保方案及相关材料；

12、土地预存款缴费凭据；

13、其他相关资料。

申请单位：XX

XX年X月XX日

篇8：建设用地申请书

申请人：__

住少普乡中山村下寨村民组

申请事由：

我少普乡中山村下寨村民组，家庭人口3人，现有住房(包括辅助用房)2个房间30m，由于原住房是用木材修建，年已久远，局部开始腐烂，已经摇摇欲坠，父母住一间，我本人住一间(还是住在火房)，居住条件实在穷迫，因此，申请新建住房1间123m，需使用面积123m(包括厕圈)，建房地址在少三公路右侧中山村曹永国住处往上50米处串村马路两侧，四界为东抵刘高峰地界，南抵刘代宇地界，西抵刘高银地界，北抵刘高峰和刘高权地界。望上级领导现场勘察予以审核批准为谢。

特此申请

申请人：___

__年__月__日