研究房地产泡沫识别方法的论文

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篇1：研究房地产泡沫识别方法的论文

研究房地产泡沫识别方法的论文

摘 要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。

关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系

1 指标法

1.1 房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=ど唐纷≌平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。

1.2 房地产价格增长率／GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。

1.3 空置率

房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。

1.4 租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：

另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。

2 理论价格法（收益还原法）

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：

理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。

3 市场修正法

我国学者洪开荣提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的'大小。其公式为：

房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数

其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。

4 统计检验法

国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。

Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的算起，到我国住宅市场化的历史也不过时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。

5 预警指数法

预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最

为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：

（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40 其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。

6 结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：

第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。

第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。

参考文献

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［2］@洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.

［3］@刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,，(3)：37-38.

［4］@刘琳,郑思齐,黄英. 房地产泡沫测度系数的编制方法［J］. 中国房地产,2003，(6)：13-15.

篇2：银行信贷支持对房地产泡沫的作用研究

银行信贷支持对房地产泡沫的作用研究

摘要：从开始，我国房地产投资开发的速度始终高于全国固定资产投资，房产价格指数明显上涨，全行业呈现了欣欣向荣的景象。但是我国房地产业的发展程度越来越依赖银行的信贷资金，这虽然导致房地产开发贷款和个人住房贷款一直保持很高的增长速度，但潜在的风险很大。经过学术界多年的争论，我国房地产市场确实存在着泡沫且有增长的趋势。房地产泡沫的产生受众多因素的影响，本文主要是为了说明银行信贷对房地产泡沫的重要作用。本文是通过用房地产投资额/GDP指标代表房地产泡沫做因变量，用银行对房地产企业信贷支持/金融机贷款指标代替银行对房地产的信贷支持的效果做自变量做一元线性回归来论述信贷支持对房地产泡沫具有促进作用。

关键词：信贷支持;房地产投资额/GDP;金融机贷;房地产泡沫

一、房地产泡沫自身运行的机制及其困局

(1)投机价格机制。房产价格上升时，导致需求量不减反增，因为大众认为价格还会上涨。且房地产持有人不出售，供给量反而减少。这样价格会继续上升。在高度泡沫破灭时，价格就会开始逐步下跌，大众认为价格还要下跌，就纷纷出售，增加了供应量，同时由于无人买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌。

(2) 房地产泡沫的困局房地产市场对银行的信贷的依赖性逐步增强。如图4，房地产泡沫一旦破灭，由于其以上的的特性以及与信贷的密切关系，非常容易导致银行资金链条的断裂，进一步还会加深金融体系的脆弱，涉及金融安全。即使不破灭，也会对国家产生一定的影响。

二、指标的选择

在我国主要选取以下指标：银行对房地产企业的信贷支持/金融机构贷款和商品房销售额/GDP。由于我国房地产的统计数据以后才比较完善，所以数据主要选择自19-的年度数据，所有的数据来源于国家统计局和中国统计年鉴。

(1) 银行对房地产的`信贷支持指标。银行对房地产企业的信贷支持与金融机构贷款之比的指标是用来衡量银行对房地产的信贷支持程度，用来衡量是否存在着对房地产业信贷支持过度而造成房地产过热的现象，能引起房地产价格持续上涨。所以房地产信贷支持与金融机构贷款的比应当在一定的范围内，否则我国产业结构的不平衡和房地产的过度投资的可能性将变大。因为居民购房现在大都采取按揭贷款的形式，在前居民购房一般可以从银行里取得80%的按揭贷款，因此房地产企业来源于银行的信贷资金为：银行对房地产企业的贷款+销售收入x75%。通过查找数据和计算得表一：

(2) 房地产泡沫指标

作为我国经济的支柱产业之一，房地产业在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段的发展程度。所以，本文主要采用商品房销售额与GDP之比作为衡量房地产泡沫程度的指标。通过查找数据和计算得表二：

三、实证分析

(1)作线图分析银行的信贷支持对房地产泡沫的近似关系。由以上数据作如下图：

(x代表房地产信贷支持/金融机构贷款 y代表商品销售额/GDP)

(2)OLS估计

样本回归线Y^=-0.01549+1.197709X

(0.005282) (0.068551)各参数估计值对应的标准误

(-2.186528) (17.47170) 各参数估计值对应的T统计量

R2=0.965219 R2=0.962057 F=305.2602

查表可知：α=0.5时，tα2(13)=2.160 Fα(2，13)=3.80

因为305.2620>3.80 ，所以回归方程显著成立。

因为T(β^0)=-2.186528<-2.160，T(β^1)=17.47170>2.160，所以β^0、β^1 显著不为零。所以，x与y之间确实具有显著的线性关系。且由于R2=0.965219，可得产生y的原因由96.5219%来源于x。由以上的样本回归方程β^1=1.197709，即β^>0，x(房地产信贷支持/金融机构贷款) 与y(商品销售额/GDP)成正比例关系，所以y随x的增而增，减而减。所以，银行的信贷支持对房地产泡沫有促进作用。

四、我国的房地产泡沫的风险及其防范

(1)我国房地产泡沫的风险。银行在我国房地产市场发展中起到了决定性的作用， 但其中也潜藏了极大的风险， 主要表现如下：第一， 我国房地产融资渠道很少，风险完全集中在银行业;第二，对房地产金融市场的监管和调控体系还不完善;第三，我国房地产金融以银行信贷为主，没有形成完整的金融市场体系。

(2)房地产泡沫的防范措施。强化基于独立开发项目的“企贷――个贷动态封闭管理”模式基于国家对住房消费的宏观政策，金融机构普遍将信贷支持的重点从开发贷款(企贷) 转向个人住房抵押贷款(个贷)。但是，企贷和个贷是相互关联的信贷业务，在发放企贷和个贷的过程中应严格掌握放贷条件，更为关键的问题是发放了个贷后是否能及时替换出金融机构提供给该项目的企贷。所以金融机构需要建立“企贷- -个贷动态封闭管理”模式，对项目发放的各类贷款进行全过程统一监管，做到发放的个贷能及时替出企贷，从而尽量保证银行信贷资金的安全及良性循环。

拓宽房地产行业的融资渠道， 改变要从银行贷款的单一融资体制出发，从而有效分散银行金融机构的风险。在发达的房地产市场，房地产权益资金的融资渠道很多。而我国目前只有股票市场一个途径，权益融资渠道窄小导致开发商过分依赖商业银行提供的开发建设投资。从房地产抵押贷款的角度来看，资金来源渠道也应该是多元化的，尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系， 就能有效地分散商业银行的金融风险。

收益最大化、防范金融风险、体现政府住房政策， 是商业银行发放住房抵押贷款时应考虑的重要原则。我国目前住房抵押贷款的品种很单一，商业银行在设定抵押贷款的贷款价值比率、贷款利率、贷款期限和还款方式时， 缺乏足够的弹性。为缓解此问题，商业银行在设定贷款条件时应该有一定的弹性。

当前的房地产金融， 不仅涉及了开发投资环节，而且更大程度的涉及到消费环节。为了抑制房地产市场上的过量供应，最有效的途径无疑是减少开发建设贷款，但有关政策的制定要着眼于减少对新开发项目支持的力度，而对已经开工的项目就要持慎重的态度。对个人住房抵押贷款政策的调整， 由于有可能会影响到消费者的支付能力， 抑制消费需求， 因此应该保持更加慎重的态度。

五、结论

银行信贷对房地产泡沫起着举足轻重的作用。次贷危机的破坏力是百年一遇的，但是这样的一次小概率的危机却足以摧毁一个国家的金融体系，甚至实体经济，因此加强对银行体系的整体监管。房产泡沫使银行深陷泥潭，监管当局迫于压力很难以市场化方式使之破产，最优选择是加强对银行和房产部门的监管，尽力消除信息不对称。即使房产泡沫已经产生并已经破灭，但如果金融体系具备拥有强有力的监管机制和坚实的宏观经济， 是有可能经受危机的考验的。因此，尽快建立一个能够减缓金融体系所受冲击的、有效的和审慎的监管机制是十分必要的。 随着金融体系逐步全球化， 任何一次金融危机的影响可能都不再像1929 年经济危机那样局限于某些国家。下一次房产泡沫的形成也许还很遥远， 但是重视对银行的监管可以防止房产泡沫和金融危机的产生。现在需要做的就是从主要原因即银行信贷方面入手使房地产泡沫的影响降到最低。

参考文献：

[1] 肖元真. 国家房地产信贷政策调整对房地产市场的影响及对策[J]. 宁波经济丛刊， 2003， ( 5);

[2] 窦尔翔，何小锋，李洪涛.我国房地产业泡沫的判断、效应及致因分析[J].价格理论与实践，2006(12);

[3] 中国人民银行研究局(所).金融研究重点课题获奖报告( )[M].北京：中 国金融出版社，2005;

[4] 曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].北京：中国大地出版社，2003;

[5] 张敏，张洪. 我国银行信贷与房地产市场关系的实证研究[J]. 中国集体经 济，. 7(下);

篇3：房地产项目前期策划研究论文

房地产项目前期策划研究论文

【摘 要】 随着城市建设的不断发展，房地产的开发也越来越多，要使房地产的项目顺利实施，就要关注项目前期策划研究，并对其进行足够的重视。对市场进行考察，对设计进行控制，以完善和提高项目前期的研究工作，为后续工程的顺利进行铺好道路。

【关键词】 房地产；前期策划研究；调研

引言：

房地产开发项目分成两个阶段，分别是决策阶段和实施阶段，虽然实施阶段的时间很长，显得很重要，但要是没有前期决策阶段的努力，后期施工就不能展开，所以一个好的决策对于整个项目的成功与否有着举足轻重的作用。重视前期的策划及设计阶段的造价控制，保证房地产项目以最小的投资换取最佳经济效果，促进房地产的发展。

一、房地产项目前期策划的内容分析

（一）房地产项目前期研究主要作用和工作过程为：第一，房地产项目前期研究工作的主要任务是寻找并确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的、优化的基础上，为项目的批准提供依据，它是项目的决策过程。它不仅对项目的整个生命期，对项目的实施和管理都起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。第二，工程项目的前期研究是确立项目是否可进行投资决策的依据。目前在社会主义市场经济体制下，原由财政统一分配投资的形式变成了由国家、地方、企业和个人的多元化投资格局。因此无论哪一种投资方和国家审批机关主要都是依据项目前期研究提供的评价结果。项目前期研究所确定的投资方向对整个项目的成败是致关重要的，项目的前期费用投入较少，项目的主要投入在施工阶段，但项目前期研究策划对生命期的影响最大，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。

（二）项目策划的内容包括市场调研和项目定位，这就需要首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时的市场和经济环境等资料进行收集和调查。要在适应市场条件下进行策划，以最低的成本来实现最大的利益。对收集好的资料进行仔细分析研究，找出影响房地产项目开发建设的主要原因，方便以后的施工进行。项目定位就是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，必须要对其予以重视，因为它关系到项目的开发能否达到预期的目标，它确定了项目发展的方向，它的优劣直接影响整个项目计划的成败，要使其做的成功就要首先对收集的资料和用户需求进行定量的分析，确定项目实施的总体构思，使得项目的功能和房地产建设的内容规模有一个基本的思路，并对项目投资、进度、质量三个方面设置相应的目标，在此基础上，把客户需求和所要取得的利润融进项目定位中。在项目策划阶段，有许多种方法来做好工作，其中最主要的方法是全面的深入的调查和分析项目所处的环境，因为环境的特点和变化直接影响项目策划的方向内容，同时也对项目有着制约作用，只有相互协调，才能取得策划与环境的协调。

（三）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点为：第一，面临风险土地购买风险、土地拆迁安置风险。土地成本支出约占到项目总成本的对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此前期投资决策是项目开发中最重要的阶段池是前期成本最重要的风险关键控制点。第二，面临风险设计质量风险、设计技术风险。规划设计费虽然开发项目总成本的不到，但在项目决策后对项目总成本的影响达以上役计质量的好坏直接影响工程造价及工期长短。规划设计阶段的`成本控制才能有效抓好工程造价进而达到降低造价节约成本的成本管理目标。规划设计阶段也成为开发项目前期成本的风险关键控制点。

二、优化房地产项目前期策划的措施

（一）限额设计是指按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发把技术同经济有机的结合起来是建设项目投资控制系统中的一项关键措施。在整个设计过程中役计人员与经济管理人员应密切配合做到技术与经济的统一。因此房地产开发企业应积极推行限额设计。

（二）房地产策划的主要任务是确定项目的构思、规模、内容、性质，并且对其可行性做出分析论证。通过建筑策划，提出建筑项目设计方案的框架，指导建筑设计工作。建筑设计前期策划不同，设计方案也不同，体现了设计者不同的价值观念、文化观念，为建筑赋予了新的内涵。让建筑项目具有实用性是建筑设计最根本的原则，而建筑策划工作就是在为提高建筑项目的实用价值而服务。建筑策划是在设计者对项目的实际情况调查分析后得到的，为建筑设计提供了社会环境、市场情况、人文地理条件等信息因素。将建筑设计与实际情况紧密的联系起来，使建筑设计不仅表达了设计者的设计理念，也满足了业主和开发者的实际需要。

（三）作为房地产开发企业，在经济发展迅速、竞争日益激烈的情况下，要寻生存、求发展，就必须提升企业的整体能力。成本控制在当今的房地产开发中成为势在必行的趋势，其中建安成本在房地产企业财务管理中占据很大成分。建安成本是房地产项目开发的管理费用中很重要的一部分，是影响房地产项目开发成本的最敏感因素。要做到有效控制房地产开发成本，降低建安成本，可以通过公开招标、全员参与等方式来进行。招标工作在降低建安成本方面十分关键，招标时应当加强招标文件和合同管理的工作，保证招标的公开性。土地增值税作为保障收入公平分配、促进房产市场健康发展的有力工具，加强土地增值税的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流转和炒作、挤压房地产的高额利润、细化宏观调控政策，规范房地产市场的交易秩序，对房地产行业的发展有着重要意义。

（四）构建房地产成本控制系统：第一，项目立项控制。此系统主要是处理有关国内外经济政策法规等方面的信息，经过整理存储在数据库以提供给用户查询，为决策者的决策提供依据，它包含了可行性分析、立项管理、项目信息管理、政策法规管理等模块。第二，管理成本控制。此系统从员工成本、业务成本及工程施工过程中的管理成本角度进行分别控制和管理。第三，营销成本控制。此系统根据当前房地产市场情况，做出不同价格的销售经济分析，针对不同的情况制订不同的销售方案，进行有效的广告宣传与费用推广管理，并在营销过程中产生的售楼处费用进行管理。第四，财务成本控制。此系统主要是针对项目所需资金的成本和税务成本进行核算，并提供报表查询及打印功能。第五，不可预见成本控制。此系统主要是针对在房地产工程运行过程中各个环节可能出现的新增项目成本、突发状况成本及其他一些不可预见费用成本进行实时管理。

三、结束语

房地产开发作为一个投资大，建设使用时间长，成效与风险同在的过程，对项目前期策划的研究就显得特别的重要，因为精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标的保证。要通过借鉴国际先进管理经验，做好房地产的项目前期策划。

参考文献：

[1]张玉宾.工程项目施工阶段前期策划[J].科技与企业，，01：50.

[2]党兆迎.论房地产开发项目前期定位策划[J].低碳世界，2014，01：146-147.

[3]陈灌枢.工程项目前期策划决策及设计阶段的造价控制探析[J].经营管理者，2014，11：309-310.

[4]金永强.房地产项目公司成本管理探讨[J].现代经济信息，2014，07：47+50.

篇4：房地产泡沫开题报告毕业论文

房地产泡沫开题报告毕业论文：

学 年 论 文

题 目

学生姓名

学 号

学 院

专业班级

指导教师

职 称 中国房地产泡沫分析 廖晗 121210221 财政金融学院 金融1204班 彭爱武 讲师

中国房地产泡沫分析

[内容摘要]房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。而纵观历历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系;抑制投机;改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求;建立完善房地产泡沫预警体系;加大经济适用房建设力度。优化经济适用房开发机制;加强舆论宣传的引导;搞活股市，开辟多种投资渠道。

[关键词]泡沫;房地产泡沫;真实需求;宏观调控

[ABSTRACT]The real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. Reviewing all previous large scale“foam incidents in history, we can find that the important carriers happening in thesefoam incidents”are real estate and stock.Recently in China，as soaring in economy ,continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.

This kind of demand will make the real estate market develop in a healthy

way. In the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding chapter.In the chapter four ,the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble”.At the same time，it also proves that the govern policies

are correct and the Zhengzhou real estate market has no bubble.In order to set up a healthy real estate market in Zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.

[KEY WORDS]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control

一、房地产泡沫简介

查尔斯?P?金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

二、房地产泡沫的基本概念及争论

2.1房地产泡沫的涵义

房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。

2.2房地产泡沫的特征

房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。

2.2.1房地产投资占固定资产投资的比例偏高

房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占20%.50%。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%左右。

2.2.2房地产企业银行贷款比例偏高

从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50%。

2.2.3房价收入比过高

房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收入比不应超过3：1，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需求长期压抑等原因，目前正常房价收入比在5.8倍问属于正常。房价收入比反映了一个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响住宅销售。

2.3房地产泡沫一般表现形式

2.3.1价格泡沫

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济1161。1992年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。

2.3.2房屋空置泡沫价格泡沫

在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房地产泡沫。

2.3.3房地产投资泡沫

一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡

系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

2.4我国房地产市场存在泡沫现象

市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：

首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，20xx年国家统计局数据显示全年房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。1-12月份，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，同比增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。

其次是价格。房地产市场存在泡沫与否有很多判断标准，但最有意义的指标是房产价格。国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况令人担心。

再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业热资、社会游资。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。

第四是速度。自以来，房地产市场的各项指标都一自保持很高的增长速度，每年的房地产开发投资、住宅竣工面积、住宅开工面积、住宅销售面积、个人住房抵押贷款额、房地产价格都在高速增长，增长速度基本上

都保持在两位数上。20xx年9月15日国家统计局发布的数据显示，前八月，中国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24%，增幅比去年同期回落

4.8个百分点。

三、房地产泡沫的主要特征

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;

3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;

4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

四、房地产泡沫的判定

房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：

(1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产也会有一定的过热的现象。

(2)投资增长率从。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率从的2倍时，就有产生泡沫的危险。

(3)商品房的空置情况，一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房

地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。

五、我国房地产泡沫的形成原因

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。

6.政府部门的不正之风。有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

六、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需

求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取;此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展

房地产贷款比例与增长率。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 %以上。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。

不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。

七、如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:

1. 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,

2. 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的

研究,通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,

3. 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽快成立购房担保机构。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场,有效化解金融风险。 八、房地产泡沫的防范措施

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。 2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。防范与期房相关的特定风险。其次要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用;其二是对时令名词的炒作，其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，的方法莫过于“专家+媒体”了。

参考文献

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湖南商学院学年论文(课程设计)评审表

篇5：分析我国房地产经济泡沫预防策略论文

分析我国房地产经济泡沫预防策略论文

论文关键词：房地产；楼市；泡沫经济

论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：

第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的.状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。

第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害

第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。

第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。

参考文献：

1、邢燕。试论房地产泡沫的危害与对策[J]。中国经贸，（2）。

2、王全良。金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策[J]。金融理论与实践，2010（3）。

篇6：房地产项目成本控制研究论文

房地产项目成本控制研究论文

一、前言

紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。

二、房地产项目成本控制中存在的问题

（一）决策阶段所存在的问题

对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。

（二）设计阶段所存在的问题

对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。

（三）建设阶段中所存在的问题

在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。

（四）竣工结算阶段中所存在的问题

房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。

（五）营销阶段中所存在的问题

在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。

三、控制房地产项目成本的有效途径

（一）决策阶段的有效途径

第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的.变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。

（二）设计阶段的有效途径

第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。

（三）项目建设阶段的有效途径

第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。

（四）项目竣工结算阶段的有效途径

第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。

（五）项目营销策划阶段的有效途径

在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。

四、结语

综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。

篇7：房地产全过程成本管理方法研究论文

房地产全过程成本管理方法研究论文

摘要:房地产项目周期长、投资大、项目复杂，属于资金密集型行业，企业运营资金压力大、经营风险高，如何控制房地产项目开发各个环节的成本是最为关键的因素。通过对房地产开发决策设计、招标、施工、竣工各阶段成本控制进行深入分析，把握各个环节的成本要点，借鉴国外先进经验以积极主动的成本管理加强事前规划、事中控制和事后评估，通过优化各阶段成本管理构建房地产全过程管理体系，以实现总成本目标，提升成本管理质量。

关键词:房地产；全过程；成本管理；项目开发

房地产造价控制和成本管理是一项科学的系统工程，自从1970年代工程项目的整个生命周期进行有效管理的理念建立以来，房地产项目成本管理的效能就在不断提高。美国作为成本管理的发明国房地产行业公正透明，日本的工程造价管理科学高效精细化，德国的工程造价管理计划性强，实施严谨，成本控制严苛而节俭，工程质量极高，这都是我国房地产企业所缺乏的。我国房地产企业注重产品的生成成本和投入成本，但是忽视项目周期成本的管理，尤其是工程项目变更中产生的各种隐性成本，在计划性和精细度方面都存在不足，因此有必要参照国外经验建立科学房地产全过程成本管理方法。

一、房地产项目各个阶段的成本控制

(一)决策设计阶段的成本控制

在总成本造价模式下，决策和设计阶段确定的成本能够至少占到施工实际成本的90%以上，成本设计越科学，设计阶段涉及到选址、选材、图纸、成本、容积率、车位数量、地下空间、地下室面积、人防面积、建筑体型系数(外表面积／建筑体积)、四源方案、竖向标高、园区管网规划、层高、层数、可售比、售建比(使用面积／建筑面积)、窗墙比墙地比、机电负荷、机电设备选型等各个项目进行规划。在决策阶段的科学选址将决定工程总造价，要综合考虑周边配套设施、土地供应价格、工程管理模式等，比如使用总成本模式后期变更少，这样工程造价就能够控制在一定范围之内。

(二)招标阶段的成本控制

首先要确保招标阶段的透明化和公开化，严格按照招标流程进行招标，这样才能避免暗箱操作带来的隐性成本。其次要强化招标阶段的限额设计，在设计合同中明确结构及机电设计限额指标，避免因为设计保守而造成的浪费。应在设计合同中约定未来施工图的错误率，减少施工过程因变更产生的无效成本。第三，要根据经济性，不断对设计进行优化，优化构件截面，控制混凝±含量，规范钢筋结构，合理布置外挑构件，采用不同墙体材料降低后续外墙面保温的厚度及保温等级。严格控制软硬景比例，避免地下管线反复开挖及新作水系的防水，对景观成本和供应成本严格控制。第四，要严格资格审查，强化合同管理，提高招标文件的编制水平，做好清标工作。

(三)施工阶段的成本控制

施工阶段的费用占到60%到70%以上，对工程成本的影响在20%到25%左右，这一阶段的关键在于控制变更。所以要加强设计管理和施工图审图工作进行规避，加强现场管理，强化流程及制度建设，强化动态成本控制，通过建立强大的风险管理系统来增加成本管控力度。我国房地产开发施工阶段的成本管理是一个难题，要解决此问题，关键在于严格遵照设计进行施工，加强施工中的材料、人工等各项管理措施，对每一个工作环节进行信息化监控，严格对项目经理和施工队的管理，明确责任，提高奖惩力度。

(四)竣工阶段的成本控制

首先，要做好结算初审，加强项目结算的.责任管理，强化结算人员的责任，一旦发现问题严惩不贷。其次，要强化二审、三审的力度，避免人为因素而出现舞弊现象，保证结算金额处于行业合理范围内。第三，要确保结算资料的完整性，使结算资料完整、全面、真实反映实际施工过程，并做到过程可追溯性。第四，做好竣工结算总结工作，及时发现问题，通过全员监督等方式提高监管质量。

二、当前房地产开发成本管理存在的问题

(一)决策设计阶段的问题

项目开发前调研工作不足，拿地评估不够科学，企业受到土地政策影响较大，给后期成本管理带来一定问题。在整体决策上缺乏计划性，计划的精细度和动态程度都有所不足，和美国、德国、日本这样的国家存在差距，计划的水平决定了工程整体造假的控制能力，所以我国房地产工程变更较高，后期成本控制不力。在设计阶段缺乏成本意识，成本控制部门的职责仅限于对于工程建造过程中的材料采购、施工建造等方面，对整个项目的成本管控缺乏大局观。设计单位缺乏市场竞争压力，在工程设计环节很少能有重大成本管理创新，一般成本控制都从材料等方面着手。最严重的问题是频繁的设计变更，这说明设计科学性有待提高，和我国相比，德国、日本的建筑企业一旦确立了整体设计，很少有变更，这样成本就非常可控。

(二)招投标阶段的问题

我国房地产开发招投标相对透明度低，和美国和德国相比，市场化程度低，这是东亚国家普遍存在的问题，这一现象在日本和韩国也存在，但是在我国尤为严重。招投标工作中普遍存在时间紧、要求高、施工图不完善，甚至存在边设计边施工的问题。对投标者的科技含量和管理水平要求不明确，标底和实际施工造价差距较大，对招标文件和合同管理不够严格，缺少公正透明的招标体系，主观随意性较大，专家评估原则性弱，甚至存在橡皮图章行为。

(三)施工阶段的问题

施工阶段频繁变更，资金使用率过大，公司的项目经理还是停留在传统的项目管理思维模式上，要保证项目质量，就忽视项目成本，缺乏有效的成本控制体系。在施工中除了存在项目变更频繁的问题，还存在错误处理不及时，项目进度与预算成本不一致，施工中为了赶进度存在图纸会审不到位、工程计划不周详、风险预见性不强、施工组织不合理等问题。在施工现场存在管理混乱、安全意识差、材料浪费等问题。施工人员认为成本控制是成本管理部门的责任，没有建立全员成本控制体系，成本管理的信息化程度低，责任成本考核体系缺失，没有建立全面成本管理理念。

(四)竣工阶段的问题

在竣工验收阶段，存在漏项、漏算、弄虚作假和高估冒算现象，没有用成本目标对控制可过进行考核，考核的量化不足，考核的对象、要求和指标都有待完善，月报、变更汇总、调整文件和后评估报告建设都有待加强。

三、房地产全过程管理体系的建立

(一)决策设计阶段的成本管理优化

首先要建立目标成本管理体系，确定工程总造价和开发各阶段的成本控制要点，在立项阶段估算项目的成本，进行经济学评价。在决策阶段选择性价比最好的产品，科学制定房地产项目开发目标和发展计划。做好市场调研工作，科学收集数据，绘制可行性研究流程图，编制房地产工程项目资源计划，确定整体成本目标。在设计阶段，要选择最经济合理的设计方案，确定限额设计，确保施工图的质量，科学设计周密计划，将成本充分纳入到施工计划当中，强制杜绝频繁变更现象，严格保证按照图纸施工，对施工图纸的重大错漏建立惩罚机制。要采用信息化手段对成本精确估算，纳入风险管理机制和市场预测，建立动态成本管控系统，合理预算造价。在决策设计阶段就要建立精细化管理模式，确保每一个成本的可追溯性，建立事中控制和事后检查的体系，严格图纸会审，明确奖惩措施。

(二)招投标阶段的成本管理优化

对设计单位进行招标，在设计方案中选择最优方案，以市场竞争来增加招投标的透明度。标书制定上要逐步实施工程量清单招标，以合理低价为中标原则，在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，推行招标采购。招标单位的选择要综合考虑资质、管理、技术、信誉、资金和合作经历等方面的隐私，公司采购部、专家小组和相关责任部门要对投标单位进行明确审核，一旦发现有舞弊行为，严惩不贷。强化对招标文件的管理，在合同中明确工期、造价、质量、付款方式、招标范围、结算形式、验收标准、图纸等各方面要求，强化技术性评标、经济性评标。在材料和设备采购上要严格合同管理，强化材料的性价比、进场计划、款项支付、材料验收。

(三)施工阶段的成本优化管理

在施工环节，要严防变更，强化施工现场签证，加强图纸会审，明确总分包成本和材料供应费用，多层次多角度审核施工款支付。为了增强施工现场的成本控制，要将全员责任成本管理制度和目标成本管理体系结合起来，加大责任成本考核力度，让每一个员工都建立成本意识，公司需要将整体的成本目标分解到各个部门的各个责任人，建立责任成本考核体系。比如设计部门要考核施工图成本、设计限额、设计变更，工程部考核质量成本、维修成本、材料成本，通过激励机制让员工主动控制成本。

(四)竣工阶段的成本管理优化

要建立信息化手段实现高度集成、单点登录、数据共享、实时监控，建立项目事后评价机制，通过项目复盘和结算环境成本控制要点确保降低预算外费用，提高管理成果。

参考文献:

[1]吕军.完善建筑经济管理中成本管理体系的措施[J].技术与市场，(8)：248-249.

[2]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].工程经济，(4)：184.

作者:王建 单位:西安石油大学

篇8：房地产企业成本管理研究论文

房地产企业成本管理研究论文

1、当下房地产开发企业的成本费用管理现状

1.1成本管理水平粗放，没有形成系统的成本费用管控组织体系

首先，缺少系统的组织架构支撑成本费用管理，成本管理意识欠缺。许多中小地产公司成本管理工作开始之前没有专职部门负责成本管理工作，有的地产公司由财务部“兼顾”成本管理，有的地产公司将成本简单定义为“工程造价成本”由工程造价（或者叫成控）部门负责。在组织架构上这些地产公司难以满足“项目全成本”管理要求，成本费用管理上还没有脱离“财务成本”、“工程造价成本”概念，没有真正理解项目全过程、全成本管理思想，没有形成系统的成本费用管理组织体系。

其次成本费用管理经验与方法难沉淀与复制。房地产开发产品的独特性和固定性使得每开发一个新项目都要重头开始，原有项目的成本管理经验、手段与方法不一定完全适用新项目，加上人员的流动使得成本管理难度加大、效率低下。

1.2合同管理不到位，变更难控制

首先，合同管理不规范。合同的规范管理包括合理的签订合同和合同的分类授权与审批。有些地产公司喜欢签大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地产公司签订合同与工程造价成本预算科目脱节，没有把项目造价成本预算、财务预算有机结合起来。签订合同时只图方便、省事，不为以后的成本管控、成本费用数据统计着想。合同实际执行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金额、成本费用数据统计不准确、不及时甚至难以统计。

其次，合同的分类授权与审批机制缺乏或不合理。合同的分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同，合同的分类授权审批应随着房地产开发行业、地产企业的发展和国家相关政策的变化作相应修改完善。在这点上，不同的地产公司是参差不齐，中小地产公司更是做的不到位。

1.3资金管控缺乏手段与方法

资金是企业的血液，是房地产企业对房地产开发项目各个环节资金流入、流出的的统筹规划和运用。地产企业经营管理以财务管理为中心，而财务管理又以资金管理为核心。目前地产企业资金管理的主要问题是：第一，虽然编制了资金预算，但普遍存在资金预算与项目开发预算、工程造价预算、营销策划预算、合同管理融合的深度不够，在很多细节问题上没有考虑到，编制预算时没有吸收相关部门、专业人士的合理意见抑或是财务部门独立编制，资金管控出现意外时调控不力、缺乏刚性和执行力；第二，在现行经济环境下，大多数地产企业不具备通过发行企业债券、股票方式筹措資金，很多中小地产企业甚至通过小贷公司、担保公司或民间融资，融资渠道单一、资金成本相当高，个别地产企业还出现了资金链断裂、项目难以为继带来严重的社会问题。

2、提升房地产企业工程成本管理质量的'有效途径

2.1完善对工程成本管理工作的全程监控

为了进一步提升工程成本管理水平，降低资源的浪费，必须要加强各部门之间的联系，实现对工程造价管理工作的全面监控，并对建设资源进行统筹兼顾，合理分配。首先，要加强工程初步预算和施工预算的工作，制定出详细的资金、建筑材料以及人力等资源的利用计划，实现资源的合理利用。其次，在工程建设的决策阶段，要重点重视对工程建设投资估算工作，并对项目的可行性报告进行重点评估，针对其中有争议性的项目广开言路，吸取各方面的意见。最后，要对工程项目中的投资预算、施工预算、工程结算以及竣工结算等进行统筹兼顾、统一管理，有效推进工程造价体系的改革与发展，实现各个工作环节的平稳接轨。

2.2建立现实的工程成本管理咨询市场

高效的工程造价管理效率需要建立自主经营的合伙制和有效责任制等多种组织形式相结合的工程造价咨询市场，进一步完善造价管理体系。建成现实的工程造价管理咨询市场之后，工程造价的实际流程需要进入该市场，并受市场监督体制的监督和制约。因此，市场监督制度的监督范围需要进一步扩大，政府应该致力于完善现有的市场监督机制，当出现企业的不自律行为时采取强硬手段给予相应的处罚措施，增强政府的宏观调控能力，并保证工作的准确性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造价咨询市场为工程企业的发展创造了一个良好的环境，并在一定程度上减小了不正当竞争给企业带来的风险。

2.3逐步完善工程成本管理的制度

完善的工程成本管理制度是保证房地产企业相关工作顺利进行的有力保障。在现有的市场发展条件和经济体制之下，企业必须完善相关工程成本管理制度，加强对工程成本管理中各个环节的监督，制定明确的企业规章制度规范工作人员的管理行为，保障成本管理数据的准确性和真实性，并落实资金日报制度，出现账目问题及时进行核查，争取在当天内得到解决。

2.4提升财会人员的职业素质

财会人员作为企业工程造价管理的实际操作者，其工作能力和个人素质直接关系着企业工程造价控制效率和企业的经济效益。因此企业必须加强对从业人员工作能力、业务水准以及个人思想品质的考核，提高准入门槛，对应聘者的教育经历、工作背景、个人犯罪经历等进行严格审查，为企业筛选高素质的专业人才。同时企业应该定期对造价工程师进行业务培训，并建立严格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造价管理队伍。

结语

工程成本管理是企业日常工作的关键内容，企业管理人员加强对工程成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关工程成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。

【参考文献】：

[1]刘红利.房地产企业成本控制精细化管理研究[D].西南交通大学，2015.

[2]周生洪.房地产企业成本管理系统设计与实现[D].山东大学，2012.

[3]张盛楠.战略成本管理在我国房地产企业中的应用研究[D].西安建筑科技大学，2012.

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